Наиболее популярен у застройщиков сейчас предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке. Риски при покупке квартир в новостройках. Чистота по-юридически.. Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке? Собственное жилье всегда волновала и волнует общество. Предварительный договор купли-продажи. Клиент вносит «обеспечительный платеж» в строительство наперед.. Покупка новостройки по предварительному договору купли -Азбука дольщика. Предварительный договор купли-продажи квартиры – это также На словах, при подписании предварительного договора купли – продажи.
Договор предварительной купли – продажи квартир в новостройках. вопросы об этом договоре, его сущности и безопасности такого способа покупки Поскольку при заключении договора предварительной продажи квартиры у. Все о предварительном договоре купли-продажи. Советы При оформлении договора купли-продажи квартиры, продавец должен Ликбез для инвестора: покупка беспроцентных (целевых) облигаций Пишу для друзей и всех кому интересно читать о новостройках в Киеве и пригороде.
Хотя застройщиков и девелоперов активно призывают реализовывать строящиеся квартиры по Федеральному закону № 2. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», продавцы жилья не спешат на это реагировать. В большинстве случаев покупателям сначала предлагают заключить предварительный договор купли- продажи квартиры, а потом, когда объект будет построен, подписать основной договор.
Такая схема приобретателям жилья менее выгодна, она не защищает от возможных рисков. Но если других вариантов нет, а объект полностью устраивает, то приходится соглашаться. Как можно обезопасить себя от заключения несправедливого договора, чреватого кучей проблем постарался выяснить портал о недвижимости Metrinfo. Обещания без обязательств. Предварительный договор купли- продажи (ПДКП)– документ немного странный, так как фактически ни к чему не обязывает продавца квартиры: ни к передаче объекта недвижимости в собственность, ни к завершению строительных работ в срок. Он порождает только обязательства сторон заключить в будущем основной договор в соответствии с пунктом 1 ст. ГК РФ на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Отдавая деньги при его заключении, Вы не вкладываете их в будущую квартиру, потому что соглашения о ее покупке еще нет», - говорит Денис Щекотов, генеральный директор группы компаний «АИП» (Аудит и Право). Таким образом, предварительный договор – это лишь обещание, что застройщик, построив дом и оформив на себя в собственность квартиры, заключит с покупателем основной договор купли- продажи готового жилья и передаст ему тем самым права собственности на указанный в ПДКП объект. А обещание, как известно, можно выполнить, а можно и нет. Впрочем, любой договор – это в какой- то степени обещание, и если оно не выполняется - прямая дорога в суд. Однако если предмет договора четко сформулирован и оговорены сроки выполнения обязательств – это одно дело, а в иных случаях получить защиту в суде не так- то просто. Если застройщик откажется передавать новостройку в собственность или не сможет этого сделать из- за сложностей в строительстве или оформлении документов, то единственное, чем, возможно, поможет суд – обяжет его к заключению основного договора: «На основании предварительного договора застройщик не обязан передавать Вам квартиру, соответственно Вы не сможете требовать в суде установления права собственности на недвижимое имущество», - сообщает Денис Щекотов.
Нельзя требовать и неустойку за задержку сроков строительства, ведь в предварительном договоре обычно оговаривается срок заключения основного договора купли- продажи готовой квартиры (например, в течение месяца со дня сдачи дома ГК), а уж когда она появится, остается вопросом. Даты окончания строительства, сдачи ГК, оформления квартир продавцом в собственность не указываются или сообщаются лишь ориентировочно, причем они могут быть пересмотрены в одностороннем порядке.
Предварительный договор в принципе не может предусматривать срока создания объекта для основного договора, т. Соответственно фирма может строить дом сколь угодно долго, и при этом никаких неустоек выплачивать Вам не обязана», - говорит Денис Щекотов. И поэтому в суде ответчик всегда сможет сказать, что не передает Вам квартиру и не заключает основной договор, потому что дом еще не сдан ГК или право собственности на квартиры не оформлено. А если даже с этим все окажется в полном порядке, и суд обяжет продавца выполнить условия ПДКП, Вы не сможете требовать неустойку за нарушение сроков подписания основного договора, так как обычно по предварительным договорам продавец не несет ответственности и за это.«Более того, предварительный договор может быть признан судом недействительным, поскольку общим требованием закона является строгая определенность предмета договора (квартиры), которой обычно нет, поскольку зачастую строительство дома находится на начальном этапе, а точное определение характеристик недвижимого имущества: площади, местонахождения и т. Денис Щекотов. Чтобы избежать такого стечения обстоятельств, нужно строго следить за текстом предварительного договора. В нем должны быть четко указаны параметры приобретаемой в будущем квартиры: ее площадь, место расположения (этаж, положение на лестничной площадке), как можно более подробное описание отделки (и черновой тоже – от ред.), информация о наличии межкомнатных перегородок, балкона, электропроводки, сантехники, телефонных линий и т. Денис Щекотов. Еще лучше, если к ПДКП будет прилагаться план квартиры, а в договоре будут указаны хотя бы ориентировочные сроки заключения основного договора и некая ответственность за их нарушение со стороны продавца.
Но и выполнение всех вышеуказанных условий не спасет, например, от двойной продажи: «Предварительный договор в отличие от основного (или договора долевого участия – от ред.), не подлежит государственной регистрации. Так что, если застройщик окажется недобросовестным, он может запросто заключить еще пару- тройку договоров на одну и ту же квартиру, и проконтролировать это Вам будет не под силу», - напоминает Денис Щекотов. Таким образом, покупка квартиры через подписание предварительного договора сопряжена для покупателя со значительными правовыми рисками. Однако если все понравившиеся квартиры продаются исключительно по этой схеме, нужно очень внимательно прочитать предварительный договор, изучить все пункты, не стесняясь задавать вопросы, а по возможности проконсультироваться с юристом. К счастью для покупателей, предварительные договоры в разных компаниях все же отличаются и можно выбрать наиболее подходящий вариант. Драконовские неустойки.
Не стоит подписывать предварительный договор, в котором устанавливается слишком большой размер неустоек, штрафов и пенни за нарушение Ваших обязательств, особенно если при этом продавец освобождает себя от подобных платежей в случае своей недобросовестности. Обычно по ПДКП продавец получает от покупателя так называемый обеспечительный платеж, который обычно равен стоимости квартиры или какому- либо проценту от этой стоимости, если покупка производится в рассрочку. Кстати сказать, термин «обеспечительный платеж» используется намеренно, так как по нормам ГК РФ по предварительному договору нельзя производить оплату за предмет основного договора (т. Можно лишь внести задаток, но и это слово в ПДКП обычно не встречается, так как регулируется менее выгодной продавцу нормой гражданского законодательства в случае расторжения договора по его вине: «Если в договоре фигурирует термин «обеспечительный платеж», то Вы можете рассчитывать только на возврат внесенной Вами денежной суммы, а если понятие «задаток», уплаченную сумму придется возвращать в двойном размере», - рассказывает Денис Щекотов. Естественно, продавец этого не хочет.
А вот получать пенни за просрочку оплаты совсем не прочь, точно так же как и неустойку за нарушение сроков подписании основного договора по Вашей вине, за перепланировку квартиры до оформления права собственности на нее, за несвоевременную оплату коммунальных и др. В общем- то, желание продавца понятно и обосновано. Ведь в каждом из вышеуказанных случаев он теряет свои деньги.
Однако размер штрафов и пенни может быть слишком велик. Например, пенни за несвоевременную оплату по ПДКП или нарушение сроков подписания основного договора в размере 0,1- 1,5% от стоимости квартиры (обеспечительного платежа) за каждый день просрочки и в размере 5- 7% в случае задержек на 1. Александр Хлебников, старший юрист компании АТЛАНТ ИНВЕСТ. Да и 1. 0- 1. 5% - это уже довольно много. Однако если такие штрафы установлены на случай отказа от покупки, то их можно признать адекватными. Во всем мире практикуется задаток за недвижимость до подписания основного договора купли- продажи. Обычно он составляет 1.
К тому же до штрафов обычно не доходит: «При отказе от покупки и покупателю, и продавцу выгоднее осуществить переуступку прав собственности, причем покупатель даже может заработать на этом, т. Александр Хлебников.
Правда, переуступка прав тоже, как правило, не проходит бесплатно, за перемену лица в предварительном договоре продавец обычно берет около 2% от стоимости квартиры, но что радует, покупателю не приходится дополнительно оплачивать причитающиеся в таком случае налоги и сборы. Продавец имеет полное право требовать большие штрафы, 2. В предварительном договоре обязательно оговаривается невозможность подобных действий, причем здесь стоит разделять понятия «ремонт», «перепланировка» и «переустройство».
Ремонт сам по себе не является переустройством или перепланировкой, если при его проведении не затрагивается конфигурация помещений (это перепланировка) и не производятся установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно- технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт помещения (это переустройство)», - разъясняет Александр Хлебников. Поэтому красить полы и клеить обои Вам никто запретить не сможет, даже если Вы еще не будете собственником, а вот с перепланировкой и переустройством действительно надо будет подождать, и требуют этого продавцы квартир на законных основаниях. До момента оформления Свидетельства о собственности у покупателя даже по основному договору, не говоря о предварительном, есть только права на квартиру, но не само имущество. Соответственно на данном этапе он не является собственником квартиры, а значит, не может изменять ее размеры и технические характеристики. К тому же для оформления квартиры в собственность необходимо, чтобы облик квартиры соответствовал заявленному.
В регистрационную службу вместе с полным пакетом документов, как на весь дом, так и на каждую квартиру передаются результаты обмеров БТИ, и любые изменения будут выявлены. Причем, как известно любое переустройство и перепланировку необходимо узаконить, а сделать это, если Вы еще не являетесь собственником жилья, невозможно», - рассказывает Екатерина Алексанкина, начальник отдела регистрации агентства недвижимости «Азбука Жилья».
Предварительные договора на новостройку ★ на MEGET Кроме ФФС, продажи облигаций и форвардных контрактов застройщики используют еще один способ продажи квартир в новостройках - заключение предварительного договора с покупателем. Понятие "предварительный договор" раскрывает Гражданский кодекс Украины в статье 6.
Предварительным договором называется договор, в котором стороны берут на себя обязанность в определенный период времени в будущем заключить основной договор, условия которого устанавливаются в предварительном договоре. Срок предварительного договора ограничен определенным периодом времени - датой установленной для заключения основного договора купли- продажи квартиры. Предварительный договор не может быть заключен в устной форме, он заключается письменно так же как и основной договор, в нашем случае договор купли- продажи квартиры. В предварительном договоре на квартиру в новостройке должны быть обязательно указаны все существенные условия будущей сделки купли- продажи, а для тех моментов, которые не оговорены в предварительном договоре должен быть установлен порядок согласования таких условий (если такой порядок не установлен законом). В той же статье 6. Гражданского кодекса предусмотрена ответственность за уклонение от выполнения условий предварительного договора - обязанность возместить убытки причиненные например просрочкой платежей, затягиванием сроков сдачи дома (заключения основного договора) или прекращением предварительного договора.
Наиболее распространены предварительные договора на новостройки у застройщиков Киевской области. Такая форма продажи квартир в новостройках является в принципе законной, и позволяет строительной компании значительно уменьшить расходы на налогообложение и уменьшить себестоимость строительства. Эти факторы, как Вы понимаете, дают возможность застройщику держать конкурентную цену на жилье. Обычно застройщики рекламируют свои новостройки упоминая название юрлица- застройщика, что вызывает больший уровень доверия инвесторов.
Но при подписании предварительного договора Вам могут предложить подписать предварительный договор с физлицом - владельцем земельного участка. Чаще всего так и происходит. В этом нет особой юридической проблемы - главное проверить наличие и законность всех документов на новостройку. К обязательным документам которые должны иметься у застройщика: государственный акт на земельный участок, на котором строится новостройка. В нем должны быть указаны такие данные. Украины на хозяйственную деятельность, связанную с созданием объектов архитектуры с перечнем работ согласно приложению к лицензии.
В техусловиях разрешительной документации указывается к каким именно коммуникациям будет подключена новостройкадекларация о начале выполнения строительных работ. По сути, это разрешение на начало строительства. В этой декларации указывается кто заказчик строительства, а кто генподрядчик/подрядчик строительства. Не менее важно содержание предварительного договора, который Вы собираетесь подписывать, покупая квартиру в новостройке.
Самые важные условия предварительного договора на новостройку: название договора "Предварительный договор .."паспортные данные продавца и покупателяпрописанные обязательства сторон, о том, что они собираются в нотариальной форме заключить основной договор т. Схема предварительного договора как способа покупки квартиры от застройщика проста: покупатель заключает предварительный договор с физлицом - владельцем земельного участка, на котором строится новостройка. Примечательно, что зачастую нотариусы Киевской области ставят непомерно высокую стоимость своих услуг при удостоверении предварительных договоров на квартиры в новостройках (до 3. Обращаем Ваше внимание: если застройщик предлагает Вам подписать т. Договор о намерениях" или "Протокол о намерениях" и т. Вы можете почитать шаблон предварительного договора на покупку квартиры в новостройке. Автор: Дмитрий Мегет для Meget - все про недвижимость.
Перепечатка статьи - только с письменного разрешения редакции и с обязательной ссылкой на meget. Предварительный договор - договор, в котором стороны берут на себя обязанность в определенный период времени в будущем заключить основной договор, условия которого устанавливаются в предварительном договоре.